Obra por Administração

Obra por Administração

Neste artigo explicaremos como funciona a “Obra por Administração”, também conhecida como “Obra a Preço de Custo”, que é o regime de construção utilizado atualmente pela V&P.

Como funciona:

A V&P compra um terreno, desenvolve o projeto, orça os custos de marketing, os custos jurídicos, os custos financeiros e o custo da construção, com base nesse último define o percentual da taxa de administração (lucro da construtora), com o somatório de todos os custos, obtém-se o valor global de vendas (VGV) e estipula-se o valor de cada unidade a ser construída.

A venda da unidade:

No ato da venda de uma unidade o cliente assina um Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos e Contrato de Construção e os Anexos do Contrato.

Os adquirentes precisam realizar um aporte inicial equivalente ao valor da cota de terreno e precisam quitar o valor da construção durante o prazo da obra, valor este que é calculado com base no orçamento preliminar da construção e reajustado mensalmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou Índice da Construção Civil do Rio de Janeiro (ICC-RJ). Nos últimos doze meses de execução da obra são realizadas a cobrança dos custos complementares (gradil frontal com automação, sistema de biometria, circuito fechado de TV, cerca elétrica, mobiliário de portaria e lazer quando houver, paisagismo, programação visual de todo prédio, luminárias das partes comuns, interfone, antena coletiva e mais) e extraordinários (ligações definitivas das concessionárias, escritura de instituição do condomínio, CNPJ, legalizações junto a prefeitura, parques e jardins, meio ambiente, corpo de bombeiros, SMTR, ISS, INSS e habite-se). O valor final da unidade pode sofrer variação ao longo da construção, dependendo das oscilações de preços, das condições gerais da economia e caso os adquirentes decidam substituir algum material definido inicialmente. Semestralmente serão realizadas assembleias para prestação de contas.

Cada empreendimento da V&P possui conta corrente e contabilidade completamente individualizadas e pode ser facilmente auditado através da análise dos documentos disponibilizados na Área do Cliente do site da V&P (fluxos de caixa mensal, extrato bancário mensal, carta mensal de andamento de obra e convocação, ata e apresentação de todas as assembleias).

Na obra por administração exige-se uma perfeita harmonia, convivência, organização e transparência das informações durante todo o processo de construção, pois a comissão de representantes (proprietários eleitos entre si em assembleia), atua junto a construtora como uma auditora.

Após a venda de todas as frações (futuras unidades) de um empreendimento ou antes do início da construção, é realizada a Escritura Pública de Compra e Venda do Terreno e Escritura Pública de Instituição do Condomínio, documentos necessários para transferência da propriedade para os novos adquirentes, individualização das unidades no registro de imóveis e emissão do CNPJ em nome do condomínio.

Este modo específico de construção é regido pela Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591 de 12/12/1964). E nos termos desta lei, é totalmente proibido que o valor de uma obra seja utilizado em outra e todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção serão emitidos em nome do Condomínio de Obras ou Sociedade de Propósito Específico (SPE) constituída para execução desta obra.

A cada dia é mais frequente a venda de imóveis na planta neste modelo de construção, principalmente em locais com pouca oferta de terrenos para construção e empreendimentos com poucas unidades, pois proporciona uma maior flexibilidade ao projeto, o que significa que os adquirentes podem personalizar suas unidades dentro dos critérios da V&P.

Inadimplência:

A inadimplência de 03 (três) prestações de qualquer natureza, consecutivas ou alternadas, implicará no início dos procedimentos de leilão extrajudicial. Caso haja necessidade, durante este processo, a V&P suspende a cobrança da taxa de administração para que todos os recursos sejam destinados à execução da obra, com intuito de reduzir os impactos no andamento da obra. Não havendo a quitação desta inadimplência a V&P indicará um leiloeiro público legalmente habilitado, a quem competirá designar as datas de realização da primeira praça (lance mínimo será o valor total pago + debito que gerou o leilão + valores a vencer + honorários de cobrança + comissão do leiloeiro) e segunda praça (ignora-se o valor pago para definição do lance mínimo que será o debito que gerou o leilão + valores a vencer + honorários de cobrança + comissão do leiloeiro), na forma da legislação e permissivos legais vigentes. O arrematante quita a inadimplência e arcará com todas as parcelas a vencer, de forma que se mantenha a mesma previsão de receita. O pagamento parcial do débito não impedirá que se proceda ao leilão público extrajudicial acima referido.

Diferença entre Obra por Administração x Obra por Incorporação:

Ao contrário do que ocorre nas Obras por Incorporação (preço fechado), a Obra por Administração permite comprar um imóvel abaixo do preço de mercado (preço de custo), uma vez que a obra é integralmente custeada pelos próprios compradores e existem menos intermediários no negócio, eliminando assim o custo do incorporador, juros de financiamento bancários e custo significativamente menor do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), escritura e registro, pois esses itens são cobrados sobre o valor da fração do terreno (no modelo de obra por incorporação é feito sobre o valor da unidade pronta), visto que a escritura pública de compra e venda do terreno é realizada antes do início da construção, gerando uma grande redução de custo, diminuindo o valor do investimento. É muito visada por investidores, devido às altas taxas de retorno do montante investido com a valorização do imóvel no decorrer da obra.

É comprovado por especialistas: a Obra por Administração permite atingir preços até 40% abaixo do regime de Obra por Incorporação (preço fechado), além disso, não existe a possibilidade de haver um “superlucro” embutido, pois os condôminos já sabem antecipadamente quanto caberá à construtora em termos de remuneração.

Sendo assim, a V&P orça a obra, sem majorações embutidas e coeficientes de segurança que aumentam o preço do imóvel. O que torna este sistema uma modalidade mais segura para o cliente, pois ele já tem a propriedade antes do início da obra.

Porque escolher a V&P:

• Apresentação no lançamento do empreendimento o cronograma físico-financeiro da obra com a data prevista para entrega da unidade;
• Facilidade na aquisição, pois o comprador não precisa apresentar comprovação de renda;
• Economia para o comprador, pois não tem juros do financiamento e custo do incorporador;
• Realização a cada seis meses das assembleias para o acompanhamento físico e financeiro de todo empreendimento;
• Transparência total na prestação de contas, pois a comissão de representantes (proprietários eleitos entre si em assembleia) atua como auditores junto a V&P;
• Disponibilização na Área do Cliente do site da V&P todos os fluxos de caixa mensais, todos os extratos bancários mensais, todas cartas mensais de andamento de obra e todas as convocações, atas e apresentações das assembleias realizadas);
• Possibilidade de personalização da unidade;
• Acompanhamento de cada etapa da obra, pois não tem restrição de visitação nas obras;
• Ao término da obra a unidade está quitada.

Nomenclaturas mais usadas nas Obras por Administração:

• Valor Global de Vendas (VGV): somatório do valor de todas as unidades, o mesmo valor do custo total do empreendimento;
• Fração Ideal de Terreno: corresponde à quota parte de terreno que caberá à unidade;
• Fração de Rateio: corresponde à quota parte do custo de cada unidade em relação ao VGV;
• Área Privativa: refere-se à área individual e particular de cada unidade, incluindo as áreas ocupadas pelas paredes;
• Área Útil: refere-se à área individual e particular de cada unidade, desconsiderando as paredes;
• Áreas de Uso Comum: são aquelas compartilhadas pelo proprietário com o restante dos adquirentes; assim escadas, hall social, áreas de circulação, área do estacionamento, equipamentos, piscina, são áreas de uso comum e regidas pela Convenção de Condomínio e Regulamento Interno;
• Convenção de Condomínio: é o instrumento legal que rege a relação entre os coproprietários de Fração Ideal durante todo o período de construção;
• Taxa de Administração: é a remuneração da construtora pela sua responsabilidade técnica, administração da obra, todas as atividades do escritório central relativas a compras, cobrança, prestações de contas e garantia da construção;
• Cotas de Construção: trata-se do desembolso realizado por cada um dos condôminos de acordo com o estabelecido em contrato, que deverá suprir a obra para o seu perfeito andamento;
• Descolamento: cotas extras apresentadas e aprovadas em assembleia, quando o custo para conclusão do empreendimento supera a receita total do empreendimento, que é rateado conforme a fração de rateio;
• Comissão de Representantes: são condôminos escolhidos em Assembleia para representar os outros compradores em assuntos ligados à obra;
• Personalização de Unidades: direito que é dado ao adquirente de alterar a especificação padrão de sua unidade, arcando com os custos diretos e indiretos, tudo dentro das normas estabelecidas pela Construtora, administradora do empreendimento.

E você? Já pensou em morar num empreendimento personalizado? Ou investir num imóvel pagando o preço de custo e, ao término da obra, perceber sua valorização de aproximadamente 30%? Independente de qual seja sua finalidade, podemos garantir que o objetivo da V&P é realizar os sonhos dos nossos clientes. Nossa conduta é pautada na transparência, trabalhamos com um alto padrão de construção, buscamos a perfeição dos acabamentos e, principalmente, priorizamos o cumprimento dos nossos prazos.

Esses são alguns fatores que fazem da V&P hoje, referência no mercado imobiliário.

V&P, seu sonho mora aqui.